Avant de déclarer ses revenus locatifs à la Direction générale des impôts, un propriétaire doit réunir chez sa conciergerie le relevé annuel des encaissements par logement, le détail des commissions prélevées, les factures des charges refacturées, le contrat de mandat signé et, si la conciergerie collecte la taxe de séjour, l'attestation de versement correspondante. Sans ces pièces, la déclaration repose sur des estimations invérifiables.
Pourquoi la conciergerie détient-elle les documents utiles à la déclaration ?
Une conciergerie clé en main encaisse les paiements des voyageurs sur son propre compte ou sur une plateforme qu'elle gère, prélève sa commission, règle les charges courantes du logement, puis ne reverse au propriétaire que le solde net. Ce qui apparaît sur le relevé bancaire du propriétaire n'est donc qu'une fraction du revenu locatif réellement généré. Or la Direction générale des impôts attend une déclaration du revenu brut, avant déduction des frais de gestion. Sans les pièces détenues par la conciergerie, le propriétaire ne peut reconstituer ce chiffre et risque de déclarer uniquement ce qu'il a vu passer sur son compte, ce qui sous-estime le revenu réel du logement loué aux voyageurs.
Quels documents demander en premier ?
Avant la date limite de déclaration, le propriétaire a intérêt à réclamer par écrit une liste précise de pièces à sa conciergerie, plutôt que d'attendre un document unique. Chaque pièce couvre une partie différente du revenu réel.
- Le relevé annuel des réservations et des encaissements, logement par logement et mois par mois.
- Le relevé des commissions et frais de gestion prélevés sur chaque séjour.
- Les factures détaillées des prestations refacturées : ménage, blanchisserie, consommables, petites réparations.
- Une copie du contrat de mandat ou de la convention de gestion en cours.
- L'attestation ou le relevé de la taxe de séjour collectée pour le compte de la commune.
- Un extrait du registre des voyageurs, utile pour vérifier le nombre de nuitées déclarées.
- Le récapitulatif des virements effectués par la conciergerie vers le compte du propriétaire.
Cette liste gagne à être transmise à la conciergerie dès la signature du contrat de mandat, pas seulement au moment de déclarer. Un propriétaire qui sait dès le départ quelles pièces il devra réclamer chaque année peut les demander au fil de l'eau, logement par logement, plutôt que de reconstituer un exercice entier dans l'urgence.
Pourquoi séparer le revenu brut de la commission de gestion ?
Le montant que la DGI attend n'est pas le virement reçu en fin de mois mais le total payé par les voyageurs avant toute retenue. La commission de la conciergerie, elle, correspond à une charge de gestion qui peut, selon le régime fiscal choisi, venir en déduction du revenu brut. Confondre les deux conduit soit à sous déclarer le revenu réel, soit à l'inverse à ne jamais faire valoir une charge légitime. Le relevé des commissions, distinct du relevé des encaissements, permet de reconstituer ce calcul sans deviner.
| Document | Ce qu'il prouve | Qui le délivre | À demander avant |
|---|---|---|---|
| Relevé annuel des encaissements | Le chiffre d'affaires brut généré par logement | La conciergerie | La date limite de déclaration |
| Relevé des commissions prélevées | La part retenue par la conciergerie sur chaque séjour | La conciergerie | Avant de calculer le revenu net |
| Factures des prestations refacturées | Les charges réellement engagées pour le compte du propriétaire | La conciergerie ou ses prestataires | Avant de les déduire |
| Contrat de mandat en cours | Le mode de gestion et la répartition des revenus | La conciergerie | À la signature et à chaque renouvellement |
| Attestation de taxe de séjour versée | Le montant collecté pour le compte de la commune | La conciergerie | Avant la clôture de l'exercice |
Le tableau se fait défiler horizontalement sur un petit écran.
Quel document correspond à quelle preuve ?
Que faire si la conciergerie tarde à transmettre ces documents ?
Le contrat de mandat prévoit en principe une obligation de rendre compte, qui sert de base pour exiger ces pièces par écrit, avec un délai raisonnable avant la date de déclaration. Si la conciergerie ne fournit qu'un relevé global sans détail des commissions ni des charges refacturées, le propriétaire peut demander un relevé ligne par ligne pour chaque logement et chaque mois. Comparer ce relevé avec les réservations visibles sur les plateformes utilisées permet de vérifier qu'aucun encaissement n'a été omis avant de signer la déclaration.
Où vérifier ces informations
- Ministère de l'Économie et des FinancesDirection générale des impôts et procédures de déclaration
- Ministère du TourismeCadre de la taxe de séjour et de la taxe de promotion touristique
Questions fréquentes
- Faut-il déclarer les revenus même si la conciergerie garde sa commission avant de verser le solde ?
Oui. La base imposable est le revenu encaissé auprès des voyageurs, pas le montant reçu après déduction de la commission. Le relevé annuel des réservations permet de retrouver ce chiffre brut, logement par logement.
- Que faire si la conciergerie ne transmet aucun relevé annuel ?
Il faut le demander par écrit en se référant au contrat de mandat, qui prévoit généralement une obligation de rendre compte. À défaut de réponse rapide, les réservations visibles depuis le compte voyageur sur chaque plateforme utilisée permettent de reconstituer une partie du revenu.
- Les charges refacturées par la conciergerie sont-elles toutes déductibles ?
Cela dépend du régime fiscal choisi pour la déclaration. Seules les factures détaillées, nominatives au logement concerné, permettent d'envisager une déduction : un montant global sans facture ne suffit pas à la justifier.
- Le registre des voyageurs sert-il vraiment à la déclaration fiscale ?
Il ne remplace pas le relevé des encaissements, mais il permet de vérifier que le nombre de séjours déclarés correspond bien au nombre de nuitées effectivement accueillies dans le logement sur l'année.
- Faut-il réclamer ces documents une seule fois par an ?
Mieux vaut les demander à intervalle régulier, par trimestre par exemple, plutôt qu'au dernier moment avant la date limite. Un relevé reconstitué dans l'urgence contient davantage d'erreurs qu'un suivi tenu tout au long de l'année.
- Qui est responsable en cas d'erreur dans le relevé transmis par la conciergerie ?
La déclaration reste sous la responsabilité du propriétaire, même si les chiffres proviennent de la conciergerie. Comparer le relevé reçu avec les réservations visibles sur les plateformes utilisées reste donc une vérification utile avant de signer.
- Faut-il conserver ces documents après avoir déclaré ses revenus ?
Oui, il est prudent de les garder plusieurs années après la déclaration, au cas où l'administration fiscale demanderait des justificatifs. Un dossier classé logement par logement et par exercice facilite toute vérification ultérieure.
À lire ensuite
Calcul de la taxe de séjourLa taxe de séjour d'un logement meublé se calcule par nuitée et par voyageur, selon un t…Vérifier le relevé de sa conciergerieUn relevé de conciergerie peut s'écarter des réservations réelles sans fraude. Voici la …Registre des voyageurs, la définitionLe registre des voyageurs, expliqué sans jargon : ce qu'il contient, qui le tient, en qu…