Qu'est-ce que le prix moyen par nuit et comment le calculer ?

01Comment calcule-t-on le prix moyen par nuit sur un mois réel ?

Le calcul tient en une seule division. On additionne le revenu locatif encaissé sur la période, hors frais de ménage et hors commissions refacturées au voyageur, puis on le divise par le nombre de nuits effectivement vendues sur cette même période. Les nuits vides ne comptent pas dans ce dénominateur. C'est ce qui distingue le prix moyen par nuit d'un simple prix affiché : il reflète les remises accordées et les séjours longs facturés à un tarif différent.

Prenons un logement qui vend 20 nuits sur un mois, pour un revenu locatif total noté R. Son prix moyen par nuit est alors R divisé par 20. Le mois suivant, il ne vend que 10 nuits, pour un revenu divisé par deux par rapport au mois précédent. Le prix moyen par nuit obtenu reste strictement identique, alors que le revenu réel versé au propriétaire a baissé de moitié. Le prix moyen par nuit, pris seul, ne montre donc jamais cette perte de revenu.

02Pourquoi le prix moyen par nuit ne suffit pas à juger un mois ?

Deux logements peuvent afficher le même prix moyen par nuit et vivre des mois totalement différents. Le premier vend la majorité de ses nuits disponibles, le second n'en vend qu'une poignée à un tarif plus élevé pour compenser. Le résultat réel ne se ressemble pas entre les deux, alors que l'indicateur reste identique. Un propriétaire qui ne regarde que ce chiffre peut croire son bien performant alors que son calendrier reste vide une bonne partie du temps.

Le prix moyen par nuit mesure une politique tarifaire, pas un résultat global. Il répond à la question du prix obtenu pour chaque nuit vendue, jamais à celle du nombre de nuits qui ont trouvé preneur. Pour juger un mois dans son ensemble, il faut donc le lire à côté du taux d'occupation ou, mieux, à côté d'un indicateur qui combine déjà les deux : le revenu par logement disponible.

03Qu'est-ce que le revenu par logement disponible, et en quoi diffère-t-il ?

Le revenu par logement disponible se calcule différemment. Il divise le même revenu locatif total non pas par les nuits vendues, mais par le nombre total de nuits où le logement était proposé à la location sur la période, qu'elles aient trouvé preneur ou non. Reprenons le logement qui propose 24 nuits sur son calendrier et n'en vend que 10. Le revenu par logement disponible se calcule en divisant le revenu total par 24, et non par 10.

Cette différence change tout. Le revenu par logement disponible intègre à la fois le prix obtenu et le taux d'occupation, dans un seul chiffre. Un logement qui vend cher mais peu de nuits peut afficher un revenu par logement disponible plus faible qu'un logement moins cher mais presque toujours occupé. C'est cette confusion entre les deux indicateurs qui pousse certains propriétaires à juger leur bien seulement sur le prix affiché, sans jamais regarder le calendrier réel.

04Comment lire le prix moyen par nuit et le revenu par logement disponible ensemble ?

La bonne lecture consiste à croiser les deux chiffres, jamais à choisir l'un contre l'autre. Un prix moyen par nuit en hausse accompagné d'un revenu par logement disponible stable signale une stratégie de prix qui compense une baisse du nombre de nuits vendues. À l'inverse, un revenu par logement disponible en hausse avec un prix moyen par nuit stable signale un calendrier qui se remplit davantage, sans toucher aux tarifs.

Suivre les deux chiffres mois après mois permet de repérer un décrochage avant qu'il ne se voie sur le compte en banque. Un propriétaire qui gère lui-même son bien, ou un gestionnaire en délégation, gagne à noter les deux valeurs côte à côte sur un même tableau de suivi plutôt que de ne retenir que la plus favorable.

05Quelles erreurs faussent le calcul du prix moyen par nuit ?

Plusieurs erreurs reviennent souvent dans ce calcul, et elles gonflent ou dégonflent artificiellement le chiffre obtenu, au point de rendre deux mois non comparables entre eux.

• Inclure les frais de ménage facturés au voyageur dans le revenu locatif, alors qu'ils couvrent une prestation et non le prix de la nuitée.
• Compter les nuits bloquées pour un usage personnel comme des nuits disponibles, ce qui fausse le revenu par logement disponible.
• Mélanger plusieurs logements dans un seul calcul, alors que chaque bien a son propre prix moyen par nuit.
• Comparer un mois court à un mois plus long sans ramener les deux chiffres à la même durée.

§Où vérifier ces informations

• Fréquentation touristique au Marocstatistiques officielles du ministère du Tourisme
• Ressources pour hôtes Airbnbdéfinitions et outils de tarification pour les hôtes
• Extranet partenaire Booking.comindicateurs de performance proposés aux hébergeurs partenaires

?Questions fréquentes

Le prix moyen par nuit inclut-il les frais de ménage facturés au voyageur ?

Non, si le calcul est fait correctement. Les frais de ménage couvrent une prestation annexe, pas le prix de la nuitée, et les inclure gonfle artificiellement le chiffre obtenu.

Faut-il calculer le prix moyen par nuit logement par logement ou sur l'ensemble du portefeuille ?

Logement par logement en premier lieu. Un calcul global mélange des biens qui n'ont ni le même marché ni le même calendrier, ce qui masque les écarts réels entre eux.

Le prix moyen par nuit baisse-t-il toujours quand on multiplie les promotions ?

Pas nécessairement. Une promotion sur des nuits qui seraient restées vides peut faire baisser légèrement le prix moyen par nuit tout en faisant monter le revenu par logement disponible.

Peut-on comparer le prix moyen par nuit de deux villes différentes ?

La comparaison a un sens limité sans données locales solides, car les niveaux de prix et le type de logements diffèrent. Le chiffre reste surtout utile dans le temps, pour un même bien.

Que faire si le revenu par logement disponible stagne alors que le prix moyen par nuit augmente ?

Cela signale en général une baisse du nombre de nuits vendues qui compense la hausse de prix. Il devient utile de vérifier le calendrier et la position tarifaire du logement.

Le prix moyen par nuit a-t-il un sens pour un logement tout juste mis en location ?

Oui, mais avec prudence sur une période courte, car un seul séjour exceptionnel peut faire varier fortement le chiffre. Il devient fiable une fois calculé sur plusieurs mois consécutifs.

Qui doit suivre ce chiffre, le propriétaire ou le gestionnaire du bien ?

Les deux ont intérêt à le suivre, mais pas pour la même raison. Le propriétaire y voit son revenu réel, le gestionnaire s'en sert pour ajuster sa politique tarifaire.

→À lire ensuite

Calculer le net d'une nuitéeComment calculer ce qu'il reste d'un prix de nuitée après commission et charges : la mét…Seuil de rentabilité locatif expliquéLe seuil de rentabilité locatif défini simplement, avec un exemple chiffré construit à p…Prix de la nuit : qui décideLe mandat de gestion répartit la décision du prix de la nuit : prix de base, plancher, r…