Un gestionnaire auto-entrepreneur facture en nom personnel, répond sur son patrimoine propre et reste soumis à un plafond de chiffre d'affaires annuel, au-delà duquel il doit changer de statut. Une société dispose d'un patrimoine distinct de celui de son gérant, peut souscrire une assurance au nom de la structure et continue d'exister si la personne qui la dirige change. Le propriétaire doit vérifier les deux avant de signer un mandat.
Quelle différence de statut change la relation avec le propriétaire ?
Un auto-entrepreneur est une personne physique qui exerce en son nom propre. Il n'existe pas de capital social, pas d'associés, et sauf démarche spécifique, son patrimoine personnel et son patrimoine professionnel ne sont pas séparés. Le contrat de gestion est donc signé avec un individu identifiable par sa carte d'immatriculation, pas par une structure.
Une société, le plus souvent une SARL, crée une personne morale distincte des personnes qui la dirigent. Elle a un numéro de registre de commerce, un identifiant commun de l'entreprise et des statuts déposés. Le gérant signe au nom de la société, pas en son nom propre, ce qui change l'identité du cocontractant réel du propriétaire.
Quelle facture reçoit le propriétaire selon le statut du gestionnaire ?
La facture d'un auto-entrepreneur porte son nom personnel et son numéro d'immatriculation, et reste soumise à un régime fiscal simplifié. Elle suffit pour justifier une dépense, mais elle ne comporte pas les mêmes mentions obligatoires qu'une facture de société, et elle disparaît si la personne arrête son activité.
La facture d'une société porte le nom de la structure, son numéro de registre de commerce et son identifiant commun de l'entreprise. Elle continue d'exister même si la personne qui l'a signée quitte l'entreprise. Pour un propriétaire qui doit présenter ses charges à l'administration fiscale, cette continuité documentaire compte autant que le montant facturé.
Quelle assurance protège réellement le bien et le propriétaire ?
L'assurance habitation du logement reste toujours à la charge du propriétaire, quel que soit le statut du gestionnaire : aucun des deux statuts ne la remplace. La question qui change vraiment est celle de l'assurance responsabilité civile professionnelle du gestionnaire, celle qui couvre une faute dans l'exécution du mandat, un dégât causé pendant un ménage ou une clé perdue.
Un auto-entrepreneur peut souscrire une telle assurance en son nom personnel, mais rien ne l'y oblige, et rien ne garantit qu'elle survive à un changement de statut. Une société peut souscrire la même police au nom de la structure : l'attestation reste valable tant que la société existe, même si la personne qui gère le dossier change. Le propriétaire doit toujours demander l'attestation en cours de validité, jamais une simple déclaration orale.
| Critère | Auto-entrepreneur | Société (SARL) |
|---|---|---|
| Nom sur la facture | Nom et prénom du gérant, à titre personnel | Raison sociale, numéro de registre de commerce et identifiant commun de l'entreprise |
| Patrimoine engagé en cas de dette ou de litige | Patrimoine personnel du gérant, sauf démarche de séparation | Patrimoine de la société, distinct de celui des associés |
| Assurance responsabilité civile professionnelle | Possible, au choix de la personne, jamais obligatoire par le statut | Possible au nom de la structure, transférable si le gérant change |
| Continuité si la personne qui gère s'arrête | Le mandat dépend de cette personne précise | Un nouveau gérant peut être nommé sans refaire le mandat |
| Limite de chiffre d'affaires annuel | Plafond fixé par le régime, au-delà duquel le statut doit changer | Pas de plafond de ce type, imposition selon le résultat |
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Que devient le mandat si le gestionnaire change de statut ou s'arrête ?
Un auto-entrepreneur qui dépasse le plafond de chiffre d'affaires de son régime doit changer de statut pour continuer à facturer légalement. Pendant cette transition, le propriétaire doit vérifier si le mandat est repris par la nouvelle structure ou s'il faut en signer un autre, et si les mêmes conditions continuent de s'appliquer.
Si la personne qui gère pour le compte d'une société s'arrête ou change de poste, la société elle-même continue d'exister et peut nommer un nouveau gérant sans que le mandat signé avec le propriétaire soit remis en cause, puisqu'il engage la structure et non l'individu. Pour un auto-entrepreneur, l'arrêt de l'activité met fin à l'autorisation d'exercer sous ce statut, et le mandat doit être refait avec quelqu'un d'autre.
Quels documents demander avant de signer, et à qui ?
Les documents à demander ne sont pas les mêmes selon le statut du gestionnaire, et leur absence est un signal à prendre au sérieux avant toute signature de mandat.
- Auto-entrepreneur : carte d'immatriculation en cours de validité, avec le numéro qui figure aussi sur la facture
- Auto-entrepreneur : identifiant fiscal et preuve d'affiliation à la caisse de sécurité sociale s'il déclare du personnel
- Auto-entrepreneur : attestation d'assurance responsabilité civile professionnelle, si une a été souscrite, avec sa date de validité
- Société : extrait du registre de commerce récent, avec le numéro de registre de commerce et l'identifiant commun de l'entreprise
- Société : statuts à jour, qui précisent qui a le pouvoir d'engager la structure
- Société : attestation d'assurance responsabilité civile professionnelle au nom de la structure, pas au nom d'une seule personne
Le choix du statut ne dit rien de la qualité du service rendu au quotidien, mais il dit qui répond en cas de problème, et quel document fait foi devant un tribunal ou l'administration fiscale.
Où vérifier ces informations
- OMPIC, registre central du commercevérifier l'immatriculation et le numéro de registre de commerce d'une société
- CNSSrègles d'affiliation et de déclaration quand le gestionnaire emploie du personnel
- Portail du ministère des Financesinformation officielle sur les régimes fiscaux, dont celui de l'auto-entrepreneur
Questions fréquentes
- Un auto-entrepreneur peut-il gérer plusieurs logements pour plusieurs propriétaires ?
Oui, rien dans ce statut n'interdit de signer plusieurs mandats avec plusieurs propriétaires différents. La limite réelle vient du plafond de chiffre d'affaires du régime, qui additionne l'ensemble des sommes facturées, logement après logement, et non chaque mandat séparément.
- Que se passe-t-il si le gestionnaire ne fournit aucune facture ?
Sans facture, le propriétaire n'a aucune preuve écrite des sommes versées ni des prestations réalisées, qu'il s'agisse d'un auto-entrepreneur ou d'une société. C'est un motif suffisant pour suspendre le mandat, puisque ni la fiscalité ni un éventuel litige ne peuvent s'appuyer sur une simple parole.
- Une société de conciergerie peut-elle sous-traiter la gestion à une autre structure ?
Rien n'empêche une société de confier certaines tâches à un prestataire extérieur, pour le ménage ou la maintenance par exemple. Le propriétaire doit cependant savoir qui reste responsable envers lui, et demander que cette répartition figure clairement dans le mandat signé.
- Le changement de gérant d'une société annule-t-il le mandat en cours ?
Non, le mandat est signé avec la société elle-même, pas avec la personne qui la dirige au moment de la signature. Quand les associés nomment un nouveau gérant, la société reste la même personne morale et continue d'exécuter les engagements déjà pris.
- Comment vérifier qu'une société de conciergerie existe réellement ?
Le numéro de registre de commerce et l'identifiant commun de l'entreprise permettent de vérifier qu'une société est bien immatriculée. Un extrait de registre de commerce récent, demandé directement au gestionnaire, montre si la structure est active et sous quel nom elle est enregistrée.
- Un propriétaire peut-il exiger de voir l'attestation d'assurance avant de signer ?
Oui, et c'est même recommandé avant toute signature de mandat, quel que soit le statut du gestionnaire. Une attestation d'assurance a une date de validité précise et un nom d'assuré précis, qui doit correspondre exactement à la personne ou à la société signataire du contrat.
- Le statut du gestionnaire influence-t-il le montant de la commission de gestion ?
Le statut juridique n'impose aucun montant de commission, c'est un point négocié entre les parties et précisé dans le mandat. Ce qui change avec le statut, ce sont les garanties documentaires et la continuité du service, pas le niveau de la commission facturée.
