Le net qui reste d'une nuitée à 99,5 euros, le prix médian marocain relevé par le baromètre T3 2026, dépend de trois soustractions dans l'ordre : la part retenue par la plateforme, la commission de la conciergerie, puis les charges variables comme le ménage et le linge. Aucun taux n'est universel : il faut les lire dans le mandat avant de parler de revenu net.
Que reste-t-il vraiment d'un prix de nuitée affiché ?
Le prix affiché sur une annonce n'est pas ce que le propriétaire touche. Entre l'écran du voyageur et le compte bancaire, plusieurs déductions s'enchaînent : la commission de la plateforme qui a diffusé l'annonce, la commission de la conciergerie qui gère le bien, puis les charges d'exploitation qui reviennent à chaque rotation, ménage et linge en tête. Le baromètre du réseau relève un prix médian de 99,5 euros la nuit sur 62 logements marocains retenus. Ce chiffre décrit l'affichage, pas le revenu.
Le mot rentabilité recouvre en réalité deux calculs différents. Le premier compare le net perçu au prix affiché, nuit par nuit. Le second compare le revenu annuel du logement à son coût d'acquisition ou de location, ce qui suppose aussi de connaître le taux d'occupation réel sur l'année. Cet article traite le premier calcul, le plus souvent ignoré ou fait à la légère par les propriétaires comme par certains gestionnaires.
Comment calculer le net à partir du prix affiché ?
Le calcul suit toujours le même ordre, quel que soit le contrat. On part du prix affiché, on multiplie par le nombre de nuits vendues sur la période, et on obtient le revenu brut. On retire ensuite la part que garde la plateforme sur chaque réservation, un taux fixé par Airbnb ou Booking et non par la conciergerie. On retire enfin la commission de gestion, fixée dans le mandat. Ce qui reste avant charges est une étape intermédiaire utile pour vérifier un relevé.
- Revenu brut = prix nuitée multiplié par le nombre de nuits vendues sur la période
- Revenu après plateforme = revenu brut moins la part retenue par Airbnb ou Booking
- Revenu après commission = revenu après plateforme moins la commission de la conciergerie
- Net propriétaire = revenu après commission moins les charges variables de la période
Quelles charges rentrent dans le calcul ?
Les charges variables sont celles qui reviennent à chaque rotation de voyageur, qu'un mandat les facture au réel ou au forfait. Le ménage et le linge en font toujours partie. Les consommables, savon, papier, café, s'ajoutent souvent au même poste. La maintenance courante, une ampoule changée ou un joint refait, se facture parfois séparément selon les contrats.
D'autres postes s'ajoutent selon les logements : la taxe de séjour collectée pour le compte de la commune, les frais bancaires liés à l'encaissement des plateformes, l'assurance du bien. Aucun de ces postes n'a de taux universel au Maroc. Les demander par écrit avant de signer un mandat reste le seul moyen de faire un calcul juste, plutôt que de deviner un ordre de grandeur.
- Ménage et linge
- Consommables
- Maintenance courante
- Taxe de séjour
- Frais bancaires liés à l'encaissement
- Assurance du bien
| Zone | Logements observés | Médiane publiable | Ce que cela signifie pour un calcul |
|---|---|---|---|
| Marrakech et région | 26 | Oui | Base large, mais l'écart entre biens reste à vérifier avant de généraliser |
| Grand Casablanca | 15 | Oui | Base correcte pour un premier repère de zone |
| Agadir ville | 6 | Oui, de justesse | À interpréter avec prudence, marge d'erreur plus large |
| Côte nord d'Agadir | 4 | Non | Sous le seuil de 5 logements, aucune médiane fiable |
| Rabat | 3 | Non | Sous le seuil de 5 logements, aucune médiane fiable |
| Tétouan et Martil | 2 | Non | Trop peu de biens observés pour tirer une tendance |
Le tableau se fait défiler horizontalement sur un petit écran.
Quel prix de départ retenir pour ne pas se tromper ?
Le prix médian national de 99,5 euros la nuit n'a de sens que comme repère global. Il vient d'un panel de 62 logements retenus sur 99 fiches exportées, déclarés par 25 gestionnaires, avec un minimum à 25 euros et un maximum à 480 euros. L'écart entre ces bornes montre qu'un riad de la médina et un studio de ville n'appartiennent pas au même calcul, même s'ils figurent dans le même baromètre.
Le bon prix de départ pour un calcul individuel n'est donc jamais la médiane nationale, mais le prix réellement affiché sur votre propre annonce, ou celui d'annonces comparables dans votre zone si elle compte assez de logements observés. Une conciergerie sérieuse doit pouvoir produire ce chiffre avant même de parler de commission.
Quand ce calcul devient-il fiable ?
Un calcul fait sur une seule nuit ou un seul mois ne dit presque rien : la saisonnalité change le taux d'occupation et donc le revenu brut réel, indépendamment du prix affiché. Le calcul devient utile quand il porte sur une période assez longue pour absorber les creux, en général une saison complète ou une année pleine.
Il devient fiable quand chaque ligne est vérifiable sur un relevé : le nombre de nuits vendues, le taux retenu par la plateforme, la commission appliquée, le détail des charges. Un propriétaire qui ne reçoit qu'un total sans détail ne peut pas refaire ce calcul lui-même, et ne peut donc pas vérifier qu'il est juste.
La formule en une ligne Net propriétaire = (prix nuitée multiplié par nuits vendues) moins la part de la plateforme, moins la commission de gestion, moins les charges variables de la période. Chaque taux doit être écrit dans le mandat, pas estimé après coup.
Où vérifier ces informations
- AirbnbConditions et frais appliqués aux hôtes sur chaque réservation
- Booking.comConditions de commission appliquées aux hébergeurs partenaires
- Ministère des FinancesTextes fiscaux applicables aux revenus locatifs et taxes locales au Maroc
Questions fréquentes
- Le prix médian de 99,5 euros s'applique-t-il à tous les logements marocains ?
Non. Ce chiffre vient d'un panel de 62 logements sur 99 fiches exportées, avec un minimum à 25 euros et un maximum à 480 euros. L'écart montre que la médiane nationale ne remplace pas un prix propre à votre zone et à votre bien.
- Une conciergerie peut-elle garantir un revenu net fixe ?
Non, aucun gestionnaire sérieux ne peut le garantir. Le revenu dépend du taux d'occupation, de la saisonnalité et des taux réellement appliqués par la plateforme, qui varient d'une réservation à l'autre. Toute promesse de montant fixe doit être regardée avec méfiance.
- Faut-il compter la taxe de séjour dans le calcul du net ?
La taxe de séjour est collectée pour le compte de la commune, elle ne fait pas partie du revenu du propriétaire même si elle passe par le même relevé. Les règles précises de collecte relèvent des textes fiscaux marocains, consultables via finances.gov.ma.
- La commission de la plateforme et celle de la conciergerie se calculent-elles sur la même base ?
Pas nécessairement. La plateforme prélève sa part sur le montant de la réservation encaissée par le voyageur. La conciergerie peut, elle, calculer sa commission sur le revenu brut ou sur le revenu déjà net de plateforme selon ce que prévoit le mandat.
- Comment vérifier qu'un relevé de conciergerie est juste ?
Demandez le détail nuit par nuit : nuits vendues, prix appliqué, part de la plateforme, commission, charges. Un relevé qui ne donne qu'un total global ne permet pas de refaire le calcul soi-même.
- Le taux d'occupation change-t-il le calcul du net ?
Oui, directement. Le revenu brut dépend du nombre de nuits vendues, pas seulement du prix affiché. Deux logements au même prix peuvent avoir des nets très différents si leurs taux d'occupation diffèrent sur l'année.
- Où trouver des données de prix fiables pour sa propre zone ?
Le baromètre du réseau publie des prix par zone, mais applique une règle stricte : sous 5 logements observés, aucune médiane n'est publiée. L'annuaire des conciergeries marocaines permet de compléter en identifiant les opérateurs actifs près de chez vous.