Le seuil de rentabilité locatif est le nombre de nuits, ou le chiffre d'affaires mensuel, à partir duquel un logement en location courte durée couvre l'ensemble de ses charges fixes et variables, sans les dépasser. En dessous de ce seuil, l'exploitation perd de l'argent. au-dessus, chaque nuit vendue en plus devient un gain net une fois les charges variables déduites.
Que recouvre exactement ce terme ?
Le mot rentabilité est souvent utilisé au sens large, comme synonyme de gain ou de performance. Le seuil de rentabilité est un terme plus précis, emprunté à la comptabilité de gestion. Ce n'est pas un pourcentage ni un revenu attendu, c'est un point de bascule. Tant que l'activité n'a pas atteint ce point sur une période donnée, les recettes ne couvrent pas encore les dépenses engagées pour la même période.
Ce seuil sépare deux catégories de charges. Les charges fixes existent que le logement soit loué ou non, ce sont par exemple un crédit, une assurance, un abonnement internet. Les charges variables n'apparaissent qu'au moment de la location, comme le ménage, le linge ou une commission de gestion. Le détail de ce qui pèse réellement sur une marge est traité dans la page sur ce qui mange la marge.
Comment se calcule le seuil de rentabilité locatif ?
Le principe de calcul reste le même dans toute activité qui vend à l'unité. On divise les charges fixes de la période par la marge dégagée sur chaque nuit vendue, c'est-à-dire le prix par nuit diminué des charges variables associées à cette nuit. Le résultat donne le nombre de nuits à vendre pour que les recettes égalent les dépenses, avant de commencer à dégager un excédent.
Prenons un exemple construit à partir des prix réellement observés par le baromètre de la location courte durée au Maroc. Si des charges fixes mensuelles atteignaient 480 euros et que le logement se loue au prix médian relevé par le baromètre, soit 99.5 euros la nuit, il faudrait vendre un peu moins de 5 nuits dans le mois pour couvrir ces charges. Ce n'est qu'une illustration du mécanisme, pas une promesse de résultat, car les charges variables réelles n'ont pas été retirées ici.
Quels facteurs le font varier d'un logement à un autre ?
Deux logements affichés au même prix par nuit peuvent avoir des seuils très différents. La surface pèse sur les charges fixes et variables, avec des biens observés par le baromètre allant d'un minimum de 20 m2 à un maximum de 2000 m2 pour une médiane de 86.5 m2. Le nombre d'équipements joue aussi, avec une médiane de 16 équipements par logement dans le parc observé, et une piscine présente dans 26 fiches sur les 62 retenues, un équipement qui ajoute des charges d'entretien fixes.
La zone géographique influence surtout le prix atteignable, donc la vitesse à laquelle le seuil est franchi. Le baromètre a suffisamment de logements pour publier une tendance à Marrakech et sa région (26 logements), au Grand Casablanca (15) et à Agadir ville (6). En dessous de 5 logements observés, comme à Rabat ou à Tanger, aucune médiane n'est publiée, et un seuil calculé sur ces zones serait fragile. La méthode complète de calcul est détaillée dans le guide du calcul de rentabilité.
| Niveau de prix retenu | Prix par nuit observé (euros) | Nuits nécessaires pour couvrir 480 euros de charges fixes |
|---|---|---|
| Minimum du baromètre | 25 | 20 |
| Médian du baromètre | 99.5 | 5 |
| Moyen du baromètre | 139.3 | 4 |
| Maximum du baromètre | 480 | 1 |
Le tableau se fait défiler horizontalement sur un petit écran.
Quelle est la différence avec le taux d'occupation ou le revenu par logement disponible ?
Le seuil de rentabilité est un objectif fixe, propre à la structure de coûts d'un logement donné. Le taux d'occupation et le revenu par logement disponible sont des indicateurs de résultat, mesurés après coup sur une période écoulée. On peut avoir un bon taux d'occupation et rester sous le seuil si le prix moyen encaissé est trop bas, ou l'inverse avec une occupation modeste mais un prix élevé.
Ces trois notions se lisent ensemble, pas l'une à la place de l'autre. Le seuil dit combien il faut vendre pour ne pas perdre d'argent. Le taux d'occupation dit ce qui a été effectivement vendu. Le revenu par logement disponible ramène tout à une seule unité de comparaison, utile pour situer un logement par rapport à d'autres, sans se substituer au calcul du seuil lui-même.
Pourquoi ce chiffre reste rarement communiqué tel quel ?
Le seuil de rentabilité dépend de choix propres à chaque propriétaire ou gestionnaire, difficiles à généraliser. Un logement acheté à crédit n'a pas la même structure de charges fixes qu'un logement pris en gestion sans achat. Le statut choisi pour exploiter, entre gérer soi-même ou confier le bien, change aussi la répartition entre charges fixes et charges variables, comme le montre la page sur le modèle économique.
C'est pour cette raison qu'aucun chiffre unique ne peut être annoncé comme seuil universel de la location courte durée au Maroc. Le Réseau, premier réseau incubateur marocain de gestionnaires de conciergeries, réunit des membres qui ont ouvert 120 conciergeries dans 7 villes du pays, chacun restant entrepreneur indépendant, propriétaire de sa société et de sa marque. Chaque structure a donc son propre seuil, construit sur ses propres charges.
Où vérifier ces informations
- Ministère du Tourismeinformations institutionnelles sur le secteur touristique marocain
- Ministère des Financescadre général des obligations fiscales et de gestion au Maroc
Questions fréquentes
- Le seuil de rentabilité locatif est-il le même chaque mois ?
Non, il varie si les charges fixes changent, par exemple avec une hausse d'assurance ou un nouveau contrat d'entretien. Il varie aussi si le prix par nuit ou les charges variables évoluent d'une saison à l'autre. Il faut donc le recalculer périodiquement plutôt que de retenir un chiffre figé.
- Faut-il inclure la commission de gestion dans le calcul ?
Oui, la commission versée à un gestionnaire fait partie des charges variables puisqu'elle dépend directement des nuits vendues. Elle réduit la marge par nuit et donc augmente le nombre de nuits nécessaires pour atteindre le seuil. Le détail de son fonctionnement est expliqué dans la page dédiée à la commission de gestion.
- Le seuil de rentabilité garantit-il un revenu ?
Non, il indique seulement le point où les recettes couvrent les dépenses, pas au-delà. Un logement peut atteindre son seuil sans jamais dégager un excédent important si les nuits supplémentaires restent rares. C'est un repère de gestion, pas une promesse de gain.
- Peut-on calculer un seuil avant même d'avoir un logement ?
Oui, à condition d'estimer les charges fixes prévisibles et un prix par nuit réaliste pour la zone visée. Le baromètre publie des prix par zone quand au moins 5 logements ont été observés, ce qui donne un point de comparaison. Sous ce seuil d'observation, aucune estimation fiable n'est disponible.
- Le seuil de rentabilité change-t-il selon le statut juridique du gestionnaire ?
Le statut modifie surtout la nature de certaines charges fixes, comme les cotisations ou les frais de structure. Il ne change pas la logique du calcul, qui reste toujours charges fixes divisées par marge unitaire. Les différences de charges d'un statut à l'autre restent à vérifier au cas par cas.
- Un logement avec piscine a-t-il un seuil plus élevé ?
En général oui, car l'entretien d'une piscine ajoute une charge fixe récurrente. Dans le parc observé par le baromètre, 26 fiches sur 62 mentionnent une piscine, un équipement qui suppose un budget d'entretien à intégrer dans le calcul. Le prix par nuit plus élevé de ces logements peut compenser, mais ce n'est pas automatique.
- Le seuil de rentabilité et le point mort désignent-ils la même chose ?
Oui, ce sont deux noms pour la même notion en gestion, seuil de rentabilité étant plus courant dans l'immobilier locatif et point mort dans le vocabulaire comptable général. Le calcul et l'interprétation restent identiques dans les deux cas.
